transformer le contrat d’habitation du nu au meublé ?

En terme de rentabilité, la location meublée est plus intéressante que la location nue. Si on compare avec un logement vide équivalent en surface, en qualité et en emplacement, vous pouvez demander un loyer 10 à 30 % plus élevé pour une location meublée, ce qui vous assure une meilleure rentabilité brut.
Fiscalement aussi, la location meublée vous permet de bénéficier d’avantages. Les loyers issus de la location meublée ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers mais en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Concrètement, cela signifie que :
-vous pouvez opter pour le régime micro-bic si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 70 000 € (seuil en cours en 2019) et appliquer un abattement de 50 % sur les revenus imposables,
-ou opter pour le régime réel simplifié, et déduire de vos revenus la plupart des charges (coûts d’acquisition d’immeuble, les frais de comptabilité), et d’amortir la valeur de votre bien, du mobilier et des travaux.

Lorsque vous mettez un logement en location, vous avez la possibilité de le louer vide ou meublé. Entre 2 locations, le passage d’un logement nu non loué à un meublé ne nécessite aucune formalité administrative.
Les conditions de la location sont organisées par la loi : la durée et le type du bail, les délais et les conditions de résiliation, la liste des meubles... 
La liste du mobilier minimum à fournir à votre locataire est d’ailleurs fixée par décret. Votre locataire doit pouvoir s'installer dans le logement sans avoir besoin d’apporter de mobilier. Tous les éléments indispensables à la vie au quotidien doivent donc s’y trouver.

Le passage d’une location nue à une location meublée est donc simple entre 2 locations.

En cours de location, la situation est un peu plus complexe.
Pour bénéficier, sur vos revenus locatifs de 2019, du régime des BIC, il faudrait 2 choses : 
1. Que vous mettiez fin au bail en cours pour en signer un nouveau, cette fois meublé, et conforme à la loi du 6 juillet 1989.

Pour rappel, il existe 3 raisons pour un propriétaire bailleur de mettre fin à un bail :
vous pouvez donner congé au locataire pour vendre le logement ;
vous pouvez donner congé à votre locataire pour habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche, en tant que résidence principale ;
vous pouvez donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

Vous pourriez éventuellement signer le nouveau bail avec le même locataire avec son accord en lui rachetant ses meubles par exemple. 
Sachez que votre locataire est en droit de refuser ce changement… ! Surtout que le bail meublé lui est moins favorable (bail d’1 an renouvelable au lieu de 3 ans).

Vous devrez alors dresser un inventaire conforme à la liste fixée par le décret n° 2015-981 du 31/07/2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, JO du 5 août (loi Alur) et compléter le cas échéant par les éléments manquants.
L’absence de l’inventaire ou le fait qu’il soit incomplet est une des causes les plus fréquentes de requalification d’une location meublée (CA Paris, 6e ch. B, 24 avr. 2003).

Je vous déconseille également d’établir un faux avec votre locataire. La situation pourrait se retourner contre vous si un litige survenait entre votre locataire et vous. La justice requalifierait alors le bail en non meublé et le fisc pourrait également s’en mêler... 
L’idéal étant bien entendu d’attendre la fin du bail en cours pour passer votre appartement en location meublée avec un nouveau locataire.

2. Si vous souhaitez bénéficier de la fiscalité du meublé, il vous faudra alors ne pas avoir imputé de déficit foncier au cours des 3 derniers exercices. Le BOFIP indique que "Lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation". Donc si vous avez imputé du déficit foncier sur un bien en 2018, vous ne pourrez le déclarer en meublé qu'à partir de janvier 2022.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html…
(art. 230)
Décret n° 2015-981 du 31/07/2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, JO du 5 août (loi Alur).

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